Главная | Защита прав потребителя | Оценка стоимости недвижимого имущества дипломная работа

Оценка стоимости недвижимого имущества


Методологические основы оценки объектов недвижимости 2. Основные этапы процесса оценки Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов: Основная задача первого этапа в процессе оценки — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Запрос и изучение технического паспорта на объект недвижимости, определение, насколько данные представленного документа соответствуют фактическому состоянию объекта. Информация, необходимая для оценки, включает в себя: Выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности. Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: Третий этап в процессе оценки — определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени его эксплуатации. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.

невольно оценка стоимости недвижимого имущества дипломная работа спросил себя

Шестой этап — составление отчета об оценке и представление его заказчику. Отчет об оценке включает в себя следующие пункты: В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов затратного, сравнительного и доходного к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время.

этого оценка стоимости недвижимого имущества дипломная работа спросил

Существуют два основных метода, которые применяются чаще всего — метод дисконтированных денежных потоков ДДП и метод прямой капитализации. Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Для применения метода ДДП существенным является выбор соответствующей ставки дисконта.

Метод прямой капитализации является частным случаем ДДП переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности, при этом стоимость определяется либо путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на подходящий коэффициент дохода. Метод капитализации используется для объектов, приносящих стабильный денежный поток в течение определенного продолжительного периода. Данный метод не применим для объектов, находящихся на стадии реконструкции и незавершенных строительством.

Для оценки стоимости с использованием техники прямой капитализации применяется формула: В данном случае, в качестве потенциального дохода, рассматриваются денежные поступления от арендаторов. Практика аренды аналогичных объектов показывает, что большие площади, как правило, в аренду не берут. Они дробятся на более мелкие, то есть сдаются разным арендаторам. Площадь, определяемая под аренду, в этом случае определяется с учетом вычета площадей общего пользования.

Определяем ДВД действительный валовой доход — предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь. Потери от незаполняемости связаны с тем, что часть помещений не будет сдано в аренду некоторое время в связи со сменой арендаторов. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.

Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле: Чистый операционный доход рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Удивительно, но факт! Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования. В этой работе будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся подходы к вопросам применения методов оценки у зарубежных и отечественных специалистов.

Операционные расходы принято делить: Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. Как правило, стоимость по договору страхования принимается из расчета балансовой стоимости Объекта или стоимости замещения с учетом износа. Четких критериев по величине страховых отчислений Законом РФ не установлено.

Возмещение убытков происходит исходя из стоимости и застрахованных рисков, указанной в договоре страхования. Расходы на управление — имеют место независимо от того, кто управляет — сам владелец или управляющая компания. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся: Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения аналогично бухгалтерской амортизации.

В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение используются стоимость воспроизводства оцениваемых объектов, определенная в рамках затратного подхода. Расчет коэффициента капитализации Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

R - коэффициент капитализации, Р1 — премия за риск вложения в оцениваемый объект; Р2 — премия за низкую ликвидность; Р3 — премия за инвестиционный менеджмент; R возв - норма возврата капитала. Доход на инвестиции разбивается на четыре части: Существует две группы методов расчета нормы возврата капитала: Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями.

Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга.

оценка стоимости недвижимого имущества дипломная работа инерции проскочил

Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент равный ставке дохода на капитал.

По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать то есть применить метод Инвуда. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов.

Метод Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов. Другие методы определения общей ставки капитализации метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, который гласит, что стоимость оцениваемого объекта собственности, для которого имеются объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение одинаково желаемого объекта-заместителя.

Подход к оценке стоимости объекта собственности с точки зрения сравнения сопоставимых продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, которые были проданы или предлагались к продаже путем публичной оферты. В качестве единицы сравнения для сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи предложения объекта, единицы площади 1 кв.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласований рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости объекта оценки. Процедура оценки при использовании метода сопоставимых продаж включает следующие шаги: Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется по следующим элементам сравнения:

Читайте также:

  • Как оплатить госпошлину за замену водительских прав
  • Регистрация права собственности на наследство
  • Снятие автомобиля с регистрационного учета госуслуги
  • Заявление на возбуждение уголовного дела по статье хулиганство
  • Уголовно процессуальное право
  • Нарушение пункта 1.3 пдд рф
  • Можно ли через терминал втб24 получить реквезиты карьы