Главная | Жилищные вопросы | Оценка торгово жилищного здания доходным подходом

6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки


Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства стоимостью восстановления или стоимостью замещения и совокупным износом.

Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка. Оценка стоимости земельного участка.

как Оценка торгово жилищного здания доходным подходом тебе-то станет

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Особенность земельного участка, как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определённый срок службы.

Удивительно, но факт! Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надёжности.

Также необходимо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в области землепользования и градостроительства. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами: Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, и, прежде всего, размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя: Весь земельный фонд РФ разделён на 7 категорий: К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке, соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности производства, строительства, транспортировки и т.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями и организациями для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Категория земель устанавливается на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий.

Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.

этого, Оценка торгово жилищного здания доходным подходом всяком

Согласно Конституции РФ статья 9 земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность. Предприятия юридические лица в настоящее время имеют земельные участки на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, срочного пользования и аренды.

считать Оценка торгово жилищного здания доходным подходом Отлично Вот

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом и договорами. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ статья 15 ЗК.

Право частной собственности юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землёй, а также в результате внесения в уставный паевой капитал юридического лица. При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населённого пункта.

В соответствии с первым указом юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населённых пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Выкупная цена земли при продаже земельных участков долей земельных участков , на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В расчёт принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп. Право частной собственности является основанием для оценки земельного участка по рыночной, инвестиционной, залоговой и страховой стоимости. Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право аренды, обременения и сервитуты.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января года. Не допускается внесение права постоянного бессрочного пользования земельными участками в уставные складочные капиталы коммерческих организаций. При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли: При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке строений.

Поправочные коэффициенты утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосрочной аренды может определяться путём капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нём. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретённый по другим основаниям, может быть обременён определёнными обязательствами: Запрет на изменение целевого назначения земельного участка; 2.

Запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв; 3. Требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами; 4.

Запрет на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка; 5. Запрет на продажу, сдачу в аренду или субаренду; 6. Запрет на изменение внешнего вида недвижимости; 7. Условие начать и завершить застройку в течение установленных сроков; Иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешённое использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах: Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками.

Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Сервитуты подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитуты принадлежат лицам, не являющимися собственниками земли, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, то есть следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его.

Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли. Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить: Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами. Сервитуты также могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Удивительно, но факт! Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надёжности.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований областей, районов, городов, посёлков и т. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации. Целью единичной оценки является определение рыночной инвестиционной, залоговой, страховой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В основе доходного подхода лежат три принципа: Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.

При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли и объекта бизнеса в целом, т. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведённых к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод. Доходный подход включает три метода: Метод капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на срок капитализации.

При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Техника расчётов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно её финансовой системы, правового регулирования земельного рынка.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчёты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. На практике сложилось несколько подходов к расчёту коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.

Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надёжности. В России данный подход в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Удивительно, но факт! Что касается изменения средней цены предложения 1 кв. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

В качестве примера, рассмотрим расчёт коэффициента капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Коэффициент капитализации включает следующие составные части: Данный метод прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, делённому на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее средневзвешенное значение по имеющимся продажам. Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населённых пунктах может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата арендный доход может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: Исходя из этих данных, годовая арендная плата, может быть рассчитана по следующей формуле: Для упрощения расчётов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утверждённого земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку и величин арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Читайте также:

  • Ликвидация ооо в астрахани
  • Проблемы в произведение преступление и наказание
  • Где можно получить справку для гибдд
  • Договор технического обслуживания дома
  • Раздел имущества супругов выводы по проблемам в законодательстве
  • Недвижимость в кольчугине